Elysées Résidence 5

Edito du 1er trimestre 2012

 

Chers Associés,

Votre SCPI a finalisé l’intégralité de ses investissements au cours de l’année 2011.

 

Ces acquisitions de logements neufs ont été toutes réalisées en état futur d’achèvement (VEFA) et les livraisons sont attendues principalement en 2013. La mise en location de la totalité de vos appartements devrait donc intervenir en 2014.

 

Ce décalage trouve son origine dans la crise de 2008 qui a conduit les promoteurs à interrompre une grande partie de leurs mises en chantier, craignant une chute historique de la demande et une baisse des prix de vente.

 

La réalité a été totalement inverse : l’effet combiné de la loi Scellier et de la baisse des taux d’intérêt améliorant la solvabilité des accédants, a engendré une demande sensiblement supérieure à l’offre, impactant fortement les prix à la hausse.

 

A fin 2011 le niveau des stocks disponibles était encore insuffisant pour rééquilibrer le marché et les prix moyens des logements neufs ont poursuivi leur hausse pour atteindre 5 022 € / m2 (+10 %) en moyenne en Ile-de-France.

 

De ce fait, les négociations avec les promoteurs ont été particulièrement difficiles et votre société de gestion a redoublé d’effort pour acquérir des appartements correctement situés, choisis un par un, et à des prix raisonnables.

 

Les 200 logements de votre SCPI sont donc essentiellement des 2 et 3 pièces situés en Ile-de-France, tous livrés avec un parking, dont le prix moyen d’acquisition est inférieur à 4 300 € / m2.

 

Nous avons fait réaliser au 31/12/2011 les expertises des actifs acquis. Ces expertises ont globalement confirmé leurs valeurs d'acquisition. Dans ces conditions l’actif net réévalué par part ressort à 1 070 €.

 

Cependant, bien qu'il n'y ait pas encore eu de transaction sur les parts d'Elysées Résidence 5, nous attirons votre attention sur le fait qu’il est habituel de constater sur le marché secondaire une décote significative sur la valeur d’actif des SCPI d'habitation qui bénéficient d'une incitation fiscale. Les raisons principales en sont l'absence d'avantage fiscal pour l'acquéreur et le faible rendement courant de l'immobilier d'habitation, une part significative de la performance étant réalisée à terme lors de la revente des appartements.

 

Nous restons à votre disposition pour tout élément d’information complémentaire.

 

Très Cordialement,

 

Le Directoire.